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    買賣不破租賃原房東有責任嗎?

    2023年01月04日09:32   來源:房天下

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      一、買賣不破租賃原房東有責任嗎?

      根據上述“買賣不破租賃”原則的闡釋來看,所謂“買賣不破租賃”指的是新房東根據法律規定,自動承繼原房東的出租人地位,因此對于出租人所應承擔的義務,也應當一并承繼。所以,租客預繳租金后,原房東將房屋出賣的,新房東無權請求租客支付已經預繳部分的租金。此時新房東所遭受的損失,應區別具體情況,向原房東請求返還或賠償。

      同樣的,新房東也不能向租客要求重新支付押金。租客因為已經向當時作為人的原房東交付了若干押金,就不再負有支付押金的義務,繼受出租人地位的新房東自然也不能再向租客主張押金交付。

      那么在租期屆滿后,租客應當向原房東還是新房東請求返還押金呢?根據“買賣不破租賃”原則,新房東負有向租客返還押金的義務,至于原房東是否向新房東交付了押金,屬于其他法律關系的范疇,對新房東向房客返還押金義務并不產生影響。

      二、適用瑕疵

      1、是否僅僅適用于買賣。

      “買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動,還包括因贈與、、互易甚至合伙投資引起的所有權變動。此種廣義理解已為大多數人所認同。據此,“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更為準確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。

      2、是否適用于“動產”。

      “租賃”,依第212條規定,是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進一步設定限制,就是可包括不動產也可以是動產,從字面看無論是不動產還是動產都可以適用“租賃物所有權讓與不得對抗租賃物債權”原則。但是當我們將這個概念運用到229條的時候,不禁會發現,如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用第229條,將不利于財產的流通,有悖于現代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞,應限定于不動產,如房屋等更妥。但司法習慣是這樣做,但也沒有法律條文明確。

      3、買賣不破租賃與競合。

      最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國〉若干問題的解釋》第66條第1款規定,人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。因此,以抵押財產出租的,不適用“買賣不破租賃”原則,在這種情況下,抵押權優于租賃權,租賃關系因抵押權的實現而解除。

      買賣不破租賃在合同法的第229條中規定的,那么在本條規定中也是寫明了如果房屋在租賃期間房屋進行了買賣時,該房屋的租賃關系也是不會取消的,那么這一條規定也是保障了承租人的合法權益不受到侵害,同時在租賃的后承租人也是需要立即歸還房屋使用權的。

    總共: 1頁   
    作者:

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